Аренда жилья: отношения арендатора и арендодателя

Что нужно знать о налогах?

Федеральная налоговая служба (ФНС) неоднократно призывала граждан, сдающих жилье внаем, официально платить налоги с полученных доходов. Затем последовали письменные обращения к владельцам двух и более квартир с предложением сообщить, как используется их имущество. В связи с этим все более актуальным становится вопрос: как правильно платить налоги, как законно минимизировать налоговые отчисления?

Чтобы налог не стал штрафом!

Для многих граждан сдача жилья в аренду – дополнительный источник дохода. По закону, если внаем сдается только одна квартира, достаточно будет каждый год подавать налоговую декларацию и выплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Согласно Налоговому кодексу РФ для граждан страны установлена единая ставка подоходного налога – 13%. Она действует и для налогообложения доходов физлиц от сдачи в аренду недвижимого имущества. Для этого необходимо подавать ежегодную декларацию в налоговую инспекцию и копию договора найма.

В соответствии со ст. 228 НК РФ физические лица, получающие доходы от сдачи имущества в аренду, самостоятельно исчисляют сумму налога, подлежащую уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ. Не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую декларацию.

В налоговую инспекцию нужно также представить договор с нанимателем, а также выписку со счета, на который поступают арендные платежи, или расписку, если деньги передавались на руки.

Налог, исчисляемый по налоговой декларации, надо вносить по месту жительства налогоплательщика не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании налогового уведомления, вручаемого налоговым органом (с необходимыми реквизитами).

Налоговый кодекс РФ устанавливает ответственность за неуплату или неполную уплату налога в размере 20–40% от невыплаченных сумм.

До заключения договора найма жилого помещения налоговые органы уведомлять не нужно. Согласно НК РФ такой шаг, как непредставление налогоплательщиком в обозначенный законодательством срок соответствующей декларации в налоговый орган по месту учета, влечет за собой взыскание штрафа в размере 5% от суммы налога.

Nota Bene: 13% составляет налог на доходы физических лиц, 6% – налог на доход индивидуальных предпринимателей.

Штраф взимается за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления (не более 30% от указанной суммы и не менее 100 руб.). Если налогоплательщик не подал декларацию в течение более чем 180 дней по истечении установленного срока, то на него накладывается штраф в размере 30% от суммы налога, которую надо внести на основе декларации, и еще 10% – от суммы налога за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня.

Кто платит больше?

Иначе обстоят дела с теми, кто сдает две или более квартиры или одно помещение, но нежилое (например, офисное или торговое). Налоговые службы считают такую деятельность предпринимательской и требуют, чтобы она была зарегистрирована.

Чтобы не нарушать закон, собственник нескольких квартир должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица. Это достаточно просто. Регистрация сегодня не занимает много времени, срок не должен превышать 10 дней. Однако надо помнить, что, став предпринимателем, собственник отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
Не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган декларацию.

В то же время индивидуальный предприниматель, сдающий недвижимость в аренду, должен уплачивать налог на добавленную стоимость по ставке 18%. Получается, что для зажиточных собственников налоговая нагрузка возрастает и составляет 31% (13% НДФЛ + 18% НДС).

И все-таки законный способ уменьшить налоговые сборы существует. Действующим налоговым законодательством предусмотрен специальный налоговый режим, который называется упрощенной системой налогообложения (УСН). Суть ее заключается в том, что внесение НДС, НДФЛ и ЕСН (единого социального налога) заменяется уплатой единого налога. Учет ведется в книге учета доходов и расходов. Налог составляет 6% и дополнительно 1% – в фонд социального страхования. Но прежде предстоит открыть банковский счет, вести всю бухгалтерскую отчетность и ежемесячно проводить отчисления в пенсионный фонд.

Заполнение налоговой декларации, а тем более ведение бухгалтерского учета требуют определенных навыков. Риэлторы считают, что помочь в этом может квалифицированный юрист, и советуют при возникновении вопросов обращаться к нему за консультацией.

Существует и возможность возложить обязанность по уплате налога на агентство недвижимости, заключив с компанией договор доверительного управления. После подписания такого договора агентство берет на себя управление недвижимостью и представляет интересы собственника перед нанимателями. Выплата налоговых отчислений также будет входить в обязанности агентства.

У арендаторов тема налогов возникает, когда они не видят иных рычагов воздействия на владельцев снимаемого жилья. Сразу отметим, что сообщение в налоговую инспекцию о получении арендодателем «нелегальных» доходов (или угроза подобных действий) не будет способствовать установлению приемлемых отношений между нанимателем и владельцем жилья. Ни с юридической, ни с человеческой точек зрения. Тем более она не может служить достижению главной цели постояльца – продлению договора на выгодных условиях.

Источник: www.bn.ru